“Mettere in atto procedure analitiche e valutative finalizzate alla previsione, mitigazione e compensazione delle esternalità negative indotte dallo sviluppo sul benessere e sulla salute dell’uomo, sulla biodiversità e sul paesaggio”
Cosa sono
- Introduzione dello strumento: Articolo 17 della legge n.127 del 15 maggio 1997
- Lo strumento delle STU è stato introdotto dal legislatore per rendere disponibile un dispositivo operativo di supporto all’attuazione degli strumenti urbanistici in contesti di particolare complessità, anche con la finalità di limitare l’esposizione finanziaria dei soggetti pubblici interessati
- Acquisizione preventiva di tutte le aree per metterle in capo ad un unico soggetto
- Articolo 120 del D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267: le STU sono costituite “per progettare e realizzare interventi di trasformazione urbana, in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti”
- Articolo 27 della Legge Regione Campania 22 dicembre 2004 n. 16: i Piani urbanistici attuativi sono redatti, in ordine prioritario, dal Comune e dalle Società di trasformazione urbana
- Una STU può progettare e gestire la riqualificazione dell’area di riferimento senza un intervento diretto del Comune, evitando una eccessiva esposizione finanziaria di quest’ultimo e svolgendo un ruolo sia di promotore che di sviluppatore immobiliare. Ciò può inoltre consentire la creazione di una struttura organizzativa ad hoc, dotata di competenze specifiche nell’ambito della progettazione e gestione di interventi complessi.
Casi italiani
- STU Olbia
- Ridisegno del rapporto della città con il mare
- Ricomposizione del tessuto urbano con specifico riferimento all’area del sedime ferroviario che oggi rappresenta una cesura della città
- Miglioramento del sistema della mobilità e riorganizzazione dell’assetto viario
- Miglioramento della qualità dell’ambiente urbano
- Riqualificazione di aree urbane da destinare a fini turistici e/o ricreativi
- Affiancare l’Amministrazione con una struttura di supporto che possa fornire gli strumenti tecnici e le migliori condizioni per una scelta consapevole degli ambiti di operatività della STU. Tale previsione permette di supportare la scelta dell’ambito d’intervento della STU, la quale dovrà essere formalmente effettuata dal Consiglio Comunale ex art. 120 del Testo Unico sugli Enti Locali, da un apposito studio di fattibilità, al quale è rimessa ogni sorta di valutazione economica, finanziaria, sociale, urbanistica, circa la fattibilità dell’intervento in quel determinato perimetro proposto. Ebbene, tale decisione contraddistingue l’attività amministrativa del Comune di Olbia per la sua trasparenza ed efficienza, in quanto, oltre ad essere supportata da un percorso tecnico-giuridico oggettivamente riscontrabile, appare chiaramente dettata dal fine di evitare ripensamenti dovuti al compimento di scelte non basate su un’adeguata analisi tecnica.
- il primo passo consiste nel registrare e individuare sul territorio le opportunità di trasformazione presenti sul territorio comunale sui quali successivamente elaborare scenari strategici di intervento
- Aree interessate: Ex Artiglieria, Area industriale Palmera, Bacini del Porto Romano e di via Redipuglia, Waterfront Porto Vecchio- Via Redipuglia, Area ex depuratore, Proprietà comunali lungo l’asse che collega San Simplicio con il nuovo Parco Fausto Noce, Area comunale Poltu Quadu
- La perimetrazione definita è stata suddivisa in subambiti di possibile intervento della STU, connotate dalla omogeneità di assetto proprietario e delle destinazioni funzionali
- Gli interventi di riqualificazione potranno essere avviati in parallelo o per fasi successive, andando a individuare all’interno dell’ambito le aree strategiche maggiormente appetibili per attrarre operatori e finanziamenti privati per l’avvio dell’operazione di sviluppo urbano.
- Le criticità sono legate all’effettiva possibilità di acquisizione delle aree da parte della STU e ai tempi entro i quali queste aree di renderanno disponibili, anche in ragione del complesso assetto proprietario
- STU Golfo Aranci
- L’Amministrazione Comunale valuta la STU come strumento idoneo allo scopo e decide di avviare lo studio di fattibilità per la sua costituzione per rispondere alla inerzia dei proprietari, alle difficoltà legate alle problematiche finanziarie e alla mancanza delle competenze necessarie
- Nella scelta del materiale urbano, l’Amministrazione Comunale ha posto particolare interesse nei confronti delle aree contigue al centro urbano che, per la loro posizione strategica rispetto all’organizzazione urbana, potevano contribuire in modo sostanziale al conseguimento dell’obiettivo di migliorare e consolidare l’attrattività turistica di Golfo Aranci attraverso una più stretta connessione tra il tessuto sociale ed urbano e le enclavi turistiche.
- Le aree identificate si estendono per circa 50 ettari, in parte di proprietà comunale ed in parte di proprietà di privati, esse comprendono una zona di espansione convenzionata, alcune aree destinate ad edilizia economica e popolare e ad investimenti produttivi, e un’altra area di proprietà delle Ferrovie dello Stato
- Tutte le previsioni di intervento della STU erano compatibili con gli strumenti di cui disponeva il Comune: Piano Urbanistico Comunale, Piano per l’edilizia economica e popolare e il Piano per gli insediamenti produttivi
- Il principale obiettivo strategico che il Comune si è posto con la realizzazione della STU è quello di attuare un significativo cambiamento nel territorio attraverso un insieme mirato e coordinato di interventi di riqualificazione urbana che consentono di migliorare e consolidare l’attrattività del comune, sottolineandone l’identità e le peculiarità
- Obiettivi: incrementare il potenziale turistico, realizzare spazi polifunzionali destinati a servizi di animazione sociale e culturale, migliorare le condizioni abitative, riqualificare le aree destinate al verde, adeguare gli impianti a rete, valorizzare ed ampliare le aree per gli insediamenti produttivi
- Scelta del socio privato, individuato in un’ATI con mandataria Pirelli RE
- Costituzione della STU Golfo Aranci SpA con un capitale sociale di 1 milione di euro (il comune ne deteneva nella fase iniziale solo il 0,1%)
- Sottoscrizione della convenzione attuativa che disciplina i rapporti tra la società e il comune prevedendo specifiche forme di tutela tali da assicurare in un ogni caso il soddisfacimento degli interessi pubblici
- STU Napoli – Ambito 13 ex Raffinerie
- Estensione aree interessate: 420 ettari
- Napoli Est: società formata da Comune, Provincia, Regione, organizzazioni degli imprenditori e organizzazioni sindacali. Alla società Napoli Est – la cui presidenza attualmente è tenuta da Francesco Nerli, presidente dell’autorità portuale di Napoli – non sono assegnati compiti direttamente operativi, non può operare cioè come un operatore immobiliare, ma compiti di stimolo e di sostegno delle iniziative di trasformazione dell’area.
- Napoli Nord Società di Trasformazione Urbana per azioni (2006), finalizzata alla promozione, progettazione e realizzazione di interventi di trasformazione urbana nei territori dell’Area Nord di Napoli.
- Motivazioni del ricorso ad una STU: entità e carattere della trasformazione urbanistica da realizzare, rilevanza delle attività di promozione e gestione (complessità delle operazioni e entità economica), la specifica modalità di finanziamento degli interventi infrastrutturali: la Variante prevede un dispositivo economico ad hoc che consente di concentrare nelle urbanizzazioni i contributi dei singoli interventi privati, alleviando il carico urbanistico del Comune
- Firma di un protocollo di intesa (2006) tra il comune di Napoli, la regione Campania, la società consortile Napoli Orientale e il gruppo Kuwait
- La società consortile Napoli Orientale dovrà elaborare il Piano Urbanistico Preliminare, mentre la Kuwait ha già presentato (maggio 2006) uno studio di fattibilità per la riqualificazione dei 90 ettari di sua proprietà: realizzazione di 12 ettari di parco pubblico e la costruzione di 270.000 mq di nuova edificazione con destinazioni residenziali, terziarie e servizi privati ad uso pubblico, oltre ad attrezzature pubbliche per il tempo libero, lo sport e la cultura.
- STU Napoli – Bagnoli Futura
- Restituzione della linea di costa con l’abbattimento di circa 220.000 mq di colmata a mare
- Costruzione di un porto canale
- Costruzione di un parco urbano di 120 ettari
- Recupero e riutilizzo del patrimonio immobiliare esistente di archeologia industriale
- La Bagnolifutura S.P.A di Trasformazione Urbana nasce il 24 aprile 2002, promossa dal comune di Napoli (90% del capitale) e partecipata dalla Regione Campania (7,5%) e dalla Provincia di Napoli (2,5%), la missione prevista dallo statuto consiste nella progettazione e nella realizzazione di interventi di trasformazione urbana nel territorio del Comune di Napoli, in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti
- La superficie complessiva delle aree interessate dall’intervento di trasformazione ammonta a 3.138.000 mq di cui circa il 60% di proprietà di Bagnolifutura
- Il Business Plan redatto da ACB Consulting e Rothschild Italia, basato su un’analisi multi-scenario per verificare l’impatto economico-finanziario delle scelte strategiche delinea due scenari fondamentali: uno di valorizzazione, in cui il ruolo della STU è limitato all’acquisizione delle aree, alla bonifica, alla realizzazione delle infrastrutture ed alla vendita delle aree; uno scenario immobiliare in cui Bagnolifutura porta avanti l’intero progetto di trasformazione urbana e, dopo le operazioni di bonifica e di infrastrutturazione delle aree, appalta direttamente la costruzione degli immobili per poi venderli sul mercato
- STU Modugno
- STU Parma – Pasubio
- STU Lorenteggio – asse Lorenteggio Vigevanese
- STU Novara – nodo ferroviario e polo tecnologico
Casi europei
- Barcellona
- Rotterdam
La localizzazione delle STU (2008)
STU Olbia
STU Golfo Aranci
STU Napoli – Ambito 13 ex Raffinerie
STU Napoli – Bagnolifutura
Fonte: “Tecnologia e progetto urbano – L’esperienza delle STU”, a cura di Elena Mussinelli, Andrea Tartaglia, Matteo Gambaro.